エストラストの不況耐性

こんにちは、ゆうゆーです。

先日、新規に購入しましたエストラストという銘柄なのですが、
やはり不動産株ということで、先行きを不安視されている方が多いようです。
コメント欄でたくさんやり取りしていますので、詳しくはそちらをご覧ください。

それもそのはず、不動産株のほとんどは2008年リーマンショック前後において
大きく業績を落としており、中にはそのまま倒産する会社もありました。
このような事実から、不動産株そのものを避ける方も多く、
当然、分譲マンションを売るエストラストも例外ではないわけです。

で、私はなぜそんな中でエストラストを買ったのかというと、
同社は同業他社と比べ、不況を乗り越えられる確率が高いと思ったからです。

なぜそう思うのか? というと、その理由は二つあります。
一つは、同業他社の中でも利益率の高さがトップクラスであること、
もう一つは、この会社は100年に一度とも言われるリーマンショックを、
増収増益で乗り越えているということです。

以下の推移を見てください。
2008年、2009年共に増収増益で乗り越えているのが分かります。

148.jpg

リーマンショッククラスの大不況をを無傷で乗り越えているのだから、
次の不況も同じように乗り越えられるはずだ、と私は考えているのです。

ただ、どうやってリーマンショックを乗り越えることができたのか?
同業他社がバッタバッタと倒産してゆく中、
たまたま乗り越えられただけ、ということは有り得ませんので、
絶対に何かロジックがあったはずです。
しかしこのロジックだけは、いくらIR資料を熟読しても分かりませんでした。

ですので、私はIRに問合せをしてみましたよ。

ちなみに、私がIRに問合せするのはこれで二回目です。
一回目はトレファクだったことを思い出します。

トレファクの時もそうだったのですが、
今回のエストラストも、非常に丁寧に分かりやすく答えてくれました。
資料を調べれば書いてあることを聞くのはマナー違反だと思いますが、
いくら調べても分からないことは、一度IRに聞いてみるのがよいと思います。
今回は、トレファクの時以上に有益な情報が得られました。

さて本題です。
エストラストがどのようにしてリーマンショックを乗り越えたのか?
これには、大きな二つの要因がありました。
実際はこの二つ以外にもいろいろ教えてくれましたが、ここでは大きいものに絞りました。

まず一つ目は、外部環境に応じて供給戸数を調整した、ということです。
実に単純な話ですね。
売れないことが分かっているのなら、最初から作らなければいいのです。

AKIさんもコメントでおっしゃっていましたが、
リーマンショックで倒産にまで至った不動産企業の多くは、
不況期においても無理に成長しようとしたことが原因だと思います。
だったら、その期間だけ成長を止めればよい、という話になります。

現に売上の推移を見ても、平成20年(2008年)~平成22年にかけて、
売上の成長が鈍っていることが分かりますね。
会社側の回答にもあったように、供給戸数を意図的に減らしたからです。
つまりこの鈍化は、悪い鈍化ではなく狙い通りの鈍化だということです。

そして、供給を抑えることで余ったマンパワーを、
既存のマンションの販売の方に持ってゆくのです。
これで無駄な出費を抑えつつ、売れ行きも維持できて一石二鳥(?)です。

エストラストの今の営業キャッシュ・フローがマイナスであるのも、
将来の成長のためにお金をかけているからであるということは、
以前の記事「銘柄分析[6280 エストラスト]」で解説した通りです。
つまり成長ペースを落とせば、キャッシュ・フローが格段に楽になり、
もちろん倒産の可能性もぐっと下がります。

ただ、この対策を打つには今後の景気を読むことが必要になってきますが、
果たしてそんなことが可能なのでしょうか?

・・・これは実は、可能なのです。

簡単に言えば、景気は株価からある程度は予測可能なのです。
ただし、逆はできません。
(景気から株価を予測することはできません)
なぜなら、株価は常に実際の景気よりも先行するからです。

日経平均のチャートを見ても、そうなっていますよね。
株価が最も下がったのは、2008年です。
一方で、景気が最も悪化した(企業業績が下がった)のは2009年であり、
その頃の日経平均株価は、むしろ上昇に転じているのです。

ピーター・リンチが「将来の景気は読めない」と言っているのは、
「株価が示しているより先の景気は読めない」という意味であり、
2009年の不況が、2008年に予測できなかったという意味ではありません。

この対策により、不況で業績が落ちることは避けられなくとも、
その下落幅を幾分抑えることは間違いなく可能ですよね。
これが、一つ目の要因です。

そして二つ目の要因ですが、エストラストの主力商品「オーヴィジョン」は、
実需層をターゲットとしたマンションである、ということです。
これは予想外の盲点でした。

マンションといっても、実は大きく二種類あります。
自分が住むためのマンションと、投資用のマンションです。
ざっくり言えば、ファミリー向けは前者で、単身者向けは後者です。
エストラストのマンション「オーヴィジョン」は、
ほぼその全数について前者の実需層をターゲットにしているのです。

実需層向けのマンションは、投資用のマンションよりも、
不況下においても底堅い需要が発生する、とのお話でした。

まぁ、よく考えれば当たり前の話ですよね。
実需層においては、マンション(住居)は必需品であるのに対し、
投資用のマンションは当然ながら必需品ではありません。
必需品は不況の影響を受けにくいことは、何度も述べている通りです。

不況だからといって、予定していたマンション購入を保留する人は、
いないとは言いませんが、投資用のそれに比べればはるかに少ないことは、
素人の私でも推測可能なことです。

必需品とは言っても、食料品などと同じレベルで語ることはできませんが、
少なくとも不動産業界では不況の影響を受けにくい商品と言えるでしょう。

以上の、分かりやすい二つの要因こそ、
エストラストがリーマンショックを増収増益で乗り越えたポイントのようです。
そして「次の不況をどのように乗り越えるつもりか?」という質問に対しても、
「基本的にはリーマンショックを乗り越えたのと同じ方法で対処するつもりだ」
といった回答でした。

素人でも分かるような単純なロジックですが、それが良いのです。
これなら、次の不況でも全く同じように通用するかどうかは別にしても、
同じ対策を打つことはできるでしょう。
複雑であればあるほど、再現が困難になりますからね。

簡単なことに意味がある。
【ウォーレン・バフェット】


ブログ上でのエストラスト分析は一応、ここまでにしておこうと思いますが、
さらに突っ込んで考えようと思うなら、
リーマンショックで倒産したり大ダメージを受けた同業他社と、
リーマンショックを無傷で乗り切ったエストラストとを比較して、
経営戦略やビジネスモデルのどこがどう違ったのか、調べてみることですね。
先ほども言ったように、絶対に何か決定的な違いがあるはずです。

また、不況耐性以外でもう一つ、同社には非常に魅力的な部分があります。
それは、皆が心配するような大不況がもしも来なかった場合、
最高のリターンが得られる銘柄である可能性が高い
、ということです。

ここまで、今後リーマンショック級の不況が来た時の話ばかりしてきましたが、
リーマンショックが近々また来るなど、誰が言ったでしょうか?

5年に一回リセッション(暴落)が来るという説もある。
だが現実は必ずしもそうなっていない。
私は憲法を調べたが、どこにも5年に一度はリセッションがあるべきだ、
などと書かれてはいない。
【ピーター・リンチ】


次に不況が来るのは、5年以上も先かもしれません。
また、来たとしてもリーマンショックの半分以下の規模の不況かもしれません。
実際、1950年から2013年までの63年間で最も日経平均株価が下がった年が2008年であり、
リーマンショックが100年に一度のレベルの大不況であることは、データからも示されています。


可能性で言えば、今後10年間にリーマンショック級の大不況が来る確率は、
過去のデータから考える限り、低いとは思いませんか?
もちろん、可能性が無いというわけではありません。

「リーマンショックの再来」という心配が杞憂に終わった時、
私の保有株の中で最大のリターンをもたらしたのはエストラストだった、
というストーリーも、十分に考えられることです。
今の低PERと高成長は、それを大いに予感させてくれます。

いずれにせよ、リスクだけでは投資対象は決められないのです。
不動産株を避けたがる投資家も多いと思いますが、
倒産に至る銘柄も多い反面、10倍高銘柄も多く輩出するのがこのセクターです。

リスクが高いと思われる投資も、
確率を勘案した利益が、確率を勘案した損失を大きく上回っている場合には、
実はリスクはあまり高くないのである。
【ウォーレン・バフェット】


同社のようなハイリスク・ハイリターンな銘柄も、結局は使いようです。
決して保有比率を高くしすぎてはいけませんが、
こっそり隅の方に入れておくのは、決して悪い選択ではないと思っています。
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コメント

エストラストこの地合いで*騰がったのはこのブログのお陰かな。冗談はさておき割安で爆発力はあると思いますよ
  • 2014-03-03 | 23:28 |
  • ラ・スール | URL |
  • [edit]
Re: タイトルなし
ラ・スールさん、こんにちは。

エストラストに対しては、読者様の中でも見方が真っ二つに割れているようで、
その事実が分かっただけでも私自身とても勉強になりました。
会社側の資料には、基本的にポジティプなことしか書いていませんからね。
コメントがなければ、同社をここまで深く考えることもなかったと思います。

いずれにせよ、どうなるか楽しみな銘柄ではあります。
  • 2014-03-04 | 07:56 |
  • ゆうゆー | URL |
  • [edit]
ゆうゆさんアサンテはどうみてすか?そろそろ分析お願いいたします。
  • 2014-03-04 | 19:29 |
  • 楓 | URL |
  • [edit]
Re: タイトルなし
楓さん、こんにちは。

アサンテについては以下で分析していますので、一度ご覧ください。
http://yuyutoushi.blog.fc2.com/blog-entry-157.html

読んでいただいた中で、疑問点など書いていただければ回答いたします。
  • 2014-03-04 | 20:03 |
  • ゆうゆー | URL |
  • [edit]
No title
IRの回答の掲載ありがとうございました。

ただ、残念ながら私の不安を払しょくできる答えではありませんでした。

エストラストがリーマンショックを上手く切り抜けることができたのは、会社の規模が小さかったからだと思いました。

マンションは規模に応じて建設期間が違います。
大規模物件ほど建設期間は長くなります。
100戸を越えてくると、土地の仕入れから引き渡しまで2年程度必要になります。
2007年に2009年の景気動向を読めるとは到底思えません。

会社の規模が小さかったエストラストは、大きくても50戸程度の物件を手がけていた、建設期間が1年程度と短かったために対応できた、と考えるのが自然だと思います。

それじゃあ小規模物件のみを手掛ければ良い、と思うかもしれませんが、一般的には大規模物件の方が利益率が高く儲かるんです。
だから会社の規模が大きくなってくると、大規模物件を手がけるようになります。今のエストラストも福岡で148戸の物件を販売していますね。

あと、実需層をターゲットとしたマンションの方が確かに落ち込みは低いですが、程度問題で不況のダメージは相当に強力です。
実需層をターゲットにしたマンデベでも倒産したところはたくさんあります。
No title
とはいえ、エストラストへの投資は悪くないようにも思います。

首都圏と違い、地方は経済規模が小さいので、大規模物件を供給できる都市は限られており、これが結果としてエストラストのリスクを抑える役目を果たすように思いました。

会社が小さい分、成長余力は多いので、そういう面で楽しみはある銘柄だと思います。

あとは成長率を会社がどうコントロールするのかにも注目したいです。
営業利益率程度の成長率であれば、不況にも対応できるので、会社が無理な高成長(年率20%超)を目指さないか、がポイントになるように思います。
No title
自分のブログで、マンデベのキャッシュフローに関する記事をリーマンショック前に掲載しているので、紹介しておきます。
まだイケイケの頃でした。

http://growth-stock.blog.jp/archives/50383315.html
http://growth-stock.blog.jp/archives/50383315.html

その後の惨状を見るにつけ、成長とリスクが正比例になっていることがよく分かる記事になっているかと思います。
Re: No title
AKIさん、こんにちは。

素晴らしい分析ですね。さすがAKIさんです。
非常に具体的、かつ納得させられる分析内容でした。
過去にマンデべを詳しく分析し、投資しておられた経験を感じます。

もちろん私も、この銘柄がハイリスクであるという見解は持っています。
それを考え、ポートフォリオにもたった5%ほどしか組み入れていません。
たとえ倒産したって、5%の下落にしかなりません。

ただ一つ感じたのは、この銘柄にはリスクしかないわけではないはずです。
問題は、そのリスクに対してリターンはどうなのか? だと思います。
(私がこの記事の中で書いた後半の部分ですね)
投資家は銀行ではないので、リスク評価と共にリターンの評価も必須です。

うまく不況を切り抜けた、または想定したほどの大不況が来なかった場合の
リターンも知れているのなら、この銘柄に惹かれる要素は何もありません。
総合的に判断し、今後の方向性を決めたいと思います。
  • 2014-03-06 | 05:51 |
  • ゆうゆー | URL |
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投資パフォーマンス

■ 初期資産:100.0 万円
■ 現行資産:275.2 万円
■ 運用日数:1294 日(3年6ヶ月)
※ 2016.10.29 更新
年度 ゆうゆー TOPIX
 2013年(4/15~) +30.8 % +14.4 %
 2014年 +80.1 % +8.1 %
 2015年 +29.8 % +9.9 %
 2016年(~10/29) -10.0 % -10.0 %
トータルリターン +175.2 % +12.3 %
平均年利 33.0 % 5.9 %
上記は、ブログ公開用のサブ口座の運用記録です。
メイン口座の方は非公開とさせていただきます。
手数料、税金、配当、優待等は加味していません。

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